Energieausweis-Pflicht für Ihre Immobilie

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument für Immobilienbesitzer, das die energetische Qualität eines Gebäudes transparent darstellt. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat sich die gesetzliche Grundlage für die Ausweispflicht verschärft und betrifft nahezu jeden, der eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchte.

Wir informieren Sie über die verschiedenen Szenarien, in denen ein Energieausweis vorgelegt werden muss – sei es beim Verkauf Ihrer Wohnung, bei der Vermietung eines Hauses oder bei umfassenden energetischen Sanierungen. Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art und Aufwand zwischen 50 und 500 Euro, während die Nichtbeachtung der Pflicht mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.

Wann ist der Energieausweis verpflichtend?

Der Energieausweis ist längst kein Mysterium mehr, sondern ein verpflichtendes Dokument für viele Immobilienbesitzer in Deutschland. Seit Inkrafttreten der EnEV und später des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Mai 2021 besteht die Pflicht zum Energieausweis in verschiedenen Situationen. Aber wann genau benötigen Sie einen energetischen Gebäudepass? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer. In meiner 15-jährigen Tätigkeit als Energieberater erlebe ich täglich, dass Immobilienbesitzer oft unsicher sind, wann der Ausweis benötigt wird.

Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist ein Energieausweis zwingend erforderlich. Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis veröffentlichen. Dazu gehören mindestens die Energieeffizienzklasse und der Endenergiebedarf oder -verbrauch. Der gültige Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Interessenten dürfen einen Blick in dieses wichtige Dokument werfen, ohne explizit danach fragen zu müssen. Dies gilt sowohl, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen als auch bei einer Vermietung. Übrigends hatte ich letzte Woche einen Fall, wo ein Eigentümer seine Immobilie ohne Energieausweis verkauft hatte – das Bussgeld von 5.000 Euro war deutlich höher als die Kosten für den Energieausweis gewesen wären. Keine gute Ersparnis!

Energieausweis-Pflicht beim Neubau

Für Neubauten ist die Erstellung eines Energieausweises bereits im Bauantrag vorgesehen. Gemäß GEG muss für jeden Neubau ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Dieser basiert auf einer energetischen Gesamtbilanzierung nach GEG und enthält detaillierte Angaben zum Gebäude. Der Energieausweis beim Neubau dient als Nachweis, dass alle energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden. Er enthält wichtige Informationen über:

• Die Qualität der Wärmedämmung
• Die Effizienz der Heizanlage
• Den Primärenergiebedarf
• Die Treibhausgasemissionen

Pflicht zum Energieausweis bei Sanierungen

Wenn Sie umfangreiche Sanierungen an Ihrer Immobilie durchführen, kann ebenfalls die Pflicht zur Erstellung eines neuen Energieausweises entstehen. Dies gilt besonders dann, wenn wesentliche energetische Änderungen vorgenommen werden, etwa eine komplette Fassadendämmung oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage. Nach einer energetischen Sanierung sollten Sie einen neuen Ausweis erstellen lassen, der die verbesserten Werte dokumentiert. Dies erhöht nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, sondern ist auch für künftige Verkaufs- oder Vermietungssituationen wichtig. Die Kosten für den Energieausweis sind im Vergleich zum Nutzen oft gering.

Für welche Gebäude ist ein Energieausweis erforderlich?

Nicht jedes Gebäude braucht zwingend einen Energieausweis. Die energieausweis-pflicht hängt von verschiedenen Faktoren ab. Lassen Sie uns einen genauen Blick darauf werfen, welche Gebäude betroffen sind.

Wohngebäude und Nichtwohngebäude

Grundsätzlich wird zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden unterschieden. Ein Energieausweis für Wohngebäude ist für alle Gebäude erforderlich, die überwiegend zum Wohnen genutzt werden. Dazu zählen:

Für gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe, Einkaufszentren oder Hotels benötigen Sie ebenfalls einen Energieausweis. Öffentlich genutzte Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern und regelmäßigem Publikumsverkehr müssen den Energieausweis sogar gut sichtbar aushängen. Ich betreue beispielsweise mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften, und dort ist oft unklar, ob jede einzelne Wohnung einen eigenen Energieausweis benötigt. Tatsächlich genügt ein Ausweis für das gesamte Gebäude, der dann für alle Wohneinheiten gilt.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Es gibt einige Ausnahmen, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist. Ausnahmen gelten unter anderem für:

• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmeter
• Baudenkmäler, wenn die Erfüllung der Anforderungen die Substanz beeinträchtigen würde
• Temporäre Gebäude mit einer Nutzungsdauer unter zwei Jahren
• Religiöse Gebäude
• Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor 2002 errichtet wurden (nur solange kein Verkauf oder Vermietung ansteht)

Übrigens, ein Kunde fragte mich neulich, ob er für sein Ferienhaus einen Energieausweis benötigt – auch hier gibt es Ausnahmen es gibt, wenn das Gebäude weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird.

Arten der Energieausweise: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Beim Energieausweis unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Typen: dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Beide Energieausweise haben ihre Vor- und Nachteile.

Unterschiede und Anwendung

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Hier werden unabhängig vom Nutzerverhalten die baulichen Gegebenheiten und technischen Anlagen erfasst. Die Berechnung erfolgt nach standardisierten Verfahren und liefert Ergebnisse, die von den tatsächlichen Verbrauchswerten abweichen können. Der Bedarfsausweis ist besonders aussagekräftig für:

• Neubauten
• Unsanierte Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor 1977 gestellt wurde
• Gebäude mit wechselnden Nutzern

Die Bedarfsausweis-Pflicht besteht außerdem bei allen Neubauten. In bestimmten Fällen ist die Bedarfsvariante auch bei Bestandsgebäuden verpflichtend. Hab’s selbst erlebt – für mein Gebäude aus den 60er Jahren war nur der Bedarfsausweis zulässig, was leider auch höhere Kosten bedeutete. Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Die Verbrauchsdaten werden klimabereinigt, um Wettereinfüsse auszugleichen. Die Verbrauchsausweis-Pflicht besteht für viele Bestandsgebäude, besonders wenn sie gut saniert sind. Vorteile des Verbrauchsausweises:

• Günstigere Erstellung
• Tatsächliches Nutzerverhalten wird berücksichtigt
• Weniger Aufwand bei der Datenerhebung

Ein wichtiger Unterschied: Während beim Bedarfsausweis eine detaillierte Begehung der Immobilie erforderlich ist, reichen beim Verbrauchsausweis die Heizkostenabrechnungen der letzten 36 Monate.

Energieausweis beantragen: Zuständige Aussteller

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. Die Frage, wer für den Energieausweis zuständig ist und wer ihn ausstellen darf, ist klar gesetzlich geregelt.

Anforderungen an den Aussteller

Laut Gebäudeenergiegesetz dürfen einen Energieausweis ausstellen:

• Architekten und Bauingenieure
• Handwerksmeister bestimmter Fachrichtungen (z.B. Heizungsbau)
• Hochschulabsolventen mit entsprechender Fachrichtung (z.B. Bauphysik, Energietechnik)
• Staatlich anerkannte Energieberater
• Techniker mit entsprechender Zusatzqualifikation

Die Aussteller müssen nachweisen, dass sie die fachlichen Voraussetzungen erfüllen. Um den Energieausweis beantragen zu können, sollten Sie sich an einen qualifizierten Experten wenden. Als ich vor zwei Jahren meinen ersten Energieausweis erstellen ließ, hatte ich zunächst Angebote von nicht-qualifizierten „Experten“ bekommen. Zum Glück hab ich nachgehakt – denn nicht jeder, der sich als Energieberater bezeichnet, darf auch tatsächlich einen gültigen Energieausweis ausstellen. Fragen Sie deshalb immer nach der Qualifikation! Der Aussteller benötigt je nach Art des Energieausweises verschiedene Unterlagen: – Baupläne – Informationen zur Heizungsanlage – Daten zu Dämmung und Fenstern – Bei Verbrauchsausweisen: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre

Kosten für den Energieausweis und Gültigkeitsdauer

Wie viel kostet der Energieausweis? Die Kosten für den Energieausweis hängen von mehreren Faktoren ab: Gebäudegröße, Art des Ausweises und regionalem Preisniveau.

Preisunterschiede zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Die Preisspanne für Energieausweise ist beträchtlich. Während ein Verbrauchsausweis bereits für 50 bis 100 Euro zu haben ist, können die Kosten des Energieausweises bei der Bedarfsvariante deutlich höher ausfallen. Typische Preise für Energieausweise:

Der deutliche Preisunterschied erklärt sich durch den höheren Arbeitsaufwand beim Bedarfsausweis. Hier muss der Energieberater die gesamte Gebäudehülle und Technik analysieren. Die Erstellung eines Bedarfsausweises dauert daher wesentlich länger. Ein kleiner Tipp aus meiner Praxis: Fragen Sie bei verschiedenen Anbietern nach und vergleichen Sie die Leistungen. Manche Energieberater bieten ergänzende Beratungen an, die den etwas höheren Preis rechtfertigen können.

Gültigkeit des Energieausweises und Erneuerung

Ein gültiger Energieausweis hat eine Lebensdauer von genau 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein neuer Ausweis erforderlich. Wenn innerhalb dieser Zeit wesentliche Änderungen am Gebäude vorgenommen werden, etwa durch eine energetische Sanierung, sollte ein neuer Energieausweis erstellt werden. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass der Energieausweis noch gültig ist. Ein aktuellen Energieausweis zu haben ist auch im eigenen Interesse – er zeigt potentiellen Käufern oder Mietern, wie energieeffizient Ihre Immobilie tatsächlich ist. Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, geht die Verpflichtung, einen gültigen Energieausweis vorzulegen, auf den neuen Eigentümer über. Der neue Ausweis muss jedoch erst nach Ablauf der Gültigkeit des bestehenden erstellt werden.

Energieausweis vorlegen: Pflichten für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie klare Verpflichtungen, wenn es um den Energieausweis geht. Diese wurden mit dem Gebäudeenergiegesetz noch einmal verschärft.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Informationen aus dem Energieausweis angeben. Diese Pflichtangaben umfassen:

• Die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Den Endenergiewert in kWh/m² pro Jahr
• Den Energieträger der Heizung
• Das Baujahr des Gebäudes
• Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese Angaben dienen potentiellen Käufern und Mietern als erste Orientierung über die energetische Qualität der Immobilie. Hab selbst schon oft erlebt, dass Anzeigen ohne diese Angaben von Interessenten skeptisch betrachtet werden – oder vom Portal sogar abgelehnt wurden.

Energieausweis beim Besichtigungstermin

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Der Energieausweis bei der Besichtigung muss im Original oder als beglaubigte Kopie präsentiert werden. Nach dem Verkauf oder der Vermietung ist dem neuen Eigentümer bzw. Mieter eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen. Viele Makler berichten, dass Interessenten heute gezielt nach dem Energieausweis fragen und diesen genau studieren. Die energetische Qualität eines Gebäudes ist inzwischen ein wichtiges Kaufkriterium geworden, besonders angesichts steigender Energiekosten. Wichtig ist auch zu wissen, dass der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden muss – nicht erst beim Vertragsabschluss. Falls ein Interessent nach dem Ausweis fragt und dieser nicht vorliegt, kann das bereits zu Problemen führen.

Rechtliche Grundlagen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet seit Mai 2021 die rechtliche Grundlage für die Energieausweis-Pflicht in Deutschland. Es löste die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) ab und fasst verschiedene Regelungen zusammen. Das GEG regelt nicht nur die Pflicht zum Energieausweis, sondern setzt auch energetische Standards für Neubauten und Bestandsgebäude fest. Ziel ist es, den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu reduzieren und damit zum Klimaschutz beizutragen.

Verstöße und Bußgelder bei Nichteinhaltung

Verstöße gegen die Verpflichtungen rund um den Energieausweis können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Wer seine Immobilie ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, dem drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Typische Verstöße sind:

• Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• Kein Energieausweis beim Besichtigungstermin
• Verwendung eines abgelaufenen Energieausweises
• Falsche Angaben bei der Ausstellung

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Ein Vermieter hatte in einer Immobilienanzeige bewusst falsche Angaben zur Energieeffizienz gemacht. Als der neue Mieter die tatsächlichen Heizkosten sah, meldete er dies der zuständigen Behörde. Das Bussgeld belief sich auf mehrere tausend Euro – ein teures Versehen! Die Überprüfung der Einhaltung dieser Vorschriften obliegt den lokalen Behörden. Besonders bei gewerblichen Vermietern und Maklern werden stichprobenartige Kontrollen durchgeführt.

Energieausweis und energetische Sanierung

Der Energieausweis und energetische Sanierungen hängen eng zusammen. Der Ausweis kann als Ausgangspunkt für Modernisierungsmaßnahmen dienen und zeigt nach der Sanierung die erreichten Verbesserungen.

Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis

Ein wichtiger Bestandteil jedes Energieausweises sind die Modernisierungsempfehlungen. Diese enthalten Vorschläge, wie die energetische Qualität des Gebäudes verbessert werden kann. Der Energieausweis informiert damit nicht nur über den Ist-Zustand, sondern gibt auch Hinweise für zukünftige Maßnahmen. Typische Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis sind:

• Dämmung der Fassade
• Erneuerung der Fenster
• Modernisierung der Heizungsanlage
• Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen: Diese Empfehlungen sind zwar nicht verpflichtend umzusetzen, bieten aber wertvolle Hinweise für eine schrittweise Sanierung. Gerade bei älteren Gebäuden kann eine energetische Sanierung die Heizkosten erheblich senken. Nach einer umfassenden Sanierung sollte ein neuer Energieausweis erstellen zu lassen, der die verbesserten Werte dokumentiert. Dies erhöht nicht nur den Wert der Immobilie, sondern macht die erreichten Verbesserungen auch für potenzielle Käufer oder Mieter sichtbar.

Der Energiepass als Transparenzinstrument

Der Energiepass, wie der Energieausweis umgangssprachlich oft genannt wird, dient vor allem der Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Er ermöglicht den Vergleich verschiedener Immobilien hinsichtlich ihrer energetischen Qualität.

Informationen für Käufer und Mieter

Für Käufer und Mieter bietet der Energieausweis wichtige Informationen über die zu erwartenden Energiekosten. Die enthaltenen Kennwerte geben Aufschluss über die energetische Qualität des Gebäudes und können bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie helfen. Der Energieausweis besteht aus mehreren Seiten und enthält:

• Allgemeine Angaben zum Gebäude
• Kennwerte zum Energieverbrauch oder -bedarf
• Die Energieeffizienzklasse
• Informationen zur Heizung und Warmwasserbereitung
• Modernisierungsempfehlungen

Mein Rat als Energieberater: Lassen Sie sich diese Informationen erklären, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder mieten möchten. Besonders der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfswerten ist wichtig zu verstehen. Die Angaben aus dem Energieausweis helfen dabei, die langfristigen Kosten einer Immobilie besser einzuschätzen. Ein energetisch gutes Gebäude kann trotz höherem Kaufpreis wirtschaftlicher sein als ein günstiges Objekt mit hohen Energiekosten.

Zusätzliche Informationen im Energieausweis

Neben den Hauptdaten enthält der Energieausweis weitere wichtige Informationen, die für eine umfassende Beurteilung einer Immobilie hilfreich sind.

Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Treibhausgasemissionen

Der Energieausweis unterscheidet zwischen verschiedenen Energiekennwerten: –

1. Endenergiebedarf/-verbrauch: Die Energiemenge, die tatsächlich im Gebäude verbraucht wird (in kWh/m² pro Jahr).
2. Primärenergiebedarf: Berücksichtigt zusätzlich die Energie, die für Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers aufgewendet werden muss.
3. Treibhausgasemissionen: Gibt den CO2-Ausstoß des Gebäudes an. Diese Werte werden auf Basis der Gebäudenutzfläche pro Quadratmeter und Jahr angegeben.

Durch diese Normierung können Gebäude unterschiedlicher Größe miteinander verglichen werden. Seit Mai 2021 müssen zudem die Treibhausgasemissionen im Energieausweis angegeben werden. Diese Information wird für umweltbewusste Käufer und Mieter immer wichtiger.

Energieeffizienzklassen und Vergleichbarkeit

Die Energieeffizienzklassen von A+ bis H erleichtern den schnellen Vergleich zwischen Gebäuden. Sie funktionieren ähnlich wie die bekannten Effizienzklassen bei Haushaltsgeräten.

Ein modernes Effizienzhaus erreicht in der Regel die Klassen A+ bis B, während unsanierte Altbauten oft in den Klassen F bis H eingestuft werden. Die farbliche Darstellung (von grün für sehr effizient bis rot für ineffizient) macht die Einordnung besonders anschaulich. Der Vergleich sollte allerdings sorgfältig erfolgen – ein Verbrauchsausweis und ein Bedarfsausweis sind nicht direkt miteinander vergleichbar, da sie auf unterschiedlichen Berechnungsmethoden basieren.

Ausstellung und Registrierung des Energieausweises

Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes gibt es ein zentrales Register für alle neu ausgestellten Energieausweise. Die Aussteller sind verpflichtet, jeden Energieausweis dort zu registrieren.

Registriernummer und Echtheitsprüfung

Jeder Energieausweis enthält eine individuelle Registriernummer, die seine Echtheit bestätigt. Diese Nummer wird vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) vergeben und ist in einem zentralen Register hinterlegt. Die Registriernummer ermöglicht es, die Echtheit eines Energieausweises zu überprüfen. Bei Zweifeln kann beim DIBt eine Anfrage gestellt werden. Dies schützt vor gefälschten oder manipulierten Ausweisen. Der Energieausweis wird in der Regel in zweifacher Ausfertigung ausgestellt – ein Exemplar für den Eigentümer und eines für die Dokumentation des Ausstellers. Zusätzlich wird eine elektronische Version im zentralen Register hinterlegt. Interessant aus meiner Praxis: Immer wieder begegnen mir Eigentümer, die glauben, einen alten Energiepass einfach kopieren oder online bearbeiten zu können. Das ist seit der Einführung der Registriernummern praktisch unmöglich geworden. Der Energieausweis ausgestellt durch einen qualifizierten Fachmann ist also unverzichtbar. Übrigens, der Aussteller haftet für die Richtigkeit der Angaben im Energieausweis. Daher ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen und Informationen für die Erstellung bereitzustellen. Falsche Angaben können nicht nur zu falschen Energiekennwerten führen, sondern auch rechtliche Konsequenzen haben.