Wer erstellt Energieausweis für Wohngebäude?

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes gibt und beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie vorgelegt werden muss. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind die Anforderungen an diesen Ausweis und dessen Aussteller klar geregelt.

Viele Immobilienbesitzer fragen sich, wer überhaupt berechtigt ist, einen Energieausweis zu erstellen und wie der Beantragungsprozess funktioniert. Um gültige Energieausweise für Wohngebäude ausstellen zu dürfen, benötigen Fachleute bestimmte Qualifikationen – dazu zählen Energieberater, Architekten, Ingenieure sowie speziell zertifizierte Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung.

Wer erstellt den Energieausweis?

Der Energieausweis für ein Gebäude ist ein wichtiges Dokument, das die energetische Qualität einer Immobilie nachweist. Aber wer darf diesen Ausweis überhaupt ausstellen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, wenn sie ihr Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchten.

Nicht jeder darf einen Energieausweis erstellen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt genau, welche Fachleute zur Ausstellung berechtigt sind. Wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt, damit Sie wissen, an wen Sie sich wenden können.

Qualifizierte Aussteller von Energieausweisen

Energieausweise dürfen nur von speziell qualifizierten Personen ausgestellt werden. Zu diesem Kreis zählen beispielsweise Architekten, Ingenieure und Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation.

Besonders häufig wird der Energieausweis von folgenden Berufsgruppen erstellt:

• Energieberater mit entsprechender Zertifizierung
• Architekten und Bauingenieure mit Schwerpunkt Gebäudetechnik
• Schornsteinfeger (vor allem für kleinere Wohngebäude)
• Handwerksmeister im Bereich Heizungsbau, Elektrotechnik oder Bau
• Physiker mit Fachrichtung Bauphysik

Ein Bekannter von mir hat seinen Energieausweis vom Schornsteinfeger ausstellen lassen – das ging schnell und unkompliziert, da dieser ohnehin regelmäßig das Gebäude inspiziert und bereits viele Daten zur Verfügung hatte.

Anforderungen an Energieausweis-Aussteller

Wer einen Energieausweis ausstellt, muss bestimmte fachliche Qualifikationen mitbringen. Das Gebäudeenergiegesetz legt klare Regeln fest, wer zur Ausstellung berechtigt ist.

Die Aussteller benötigen in der Regel eine technische oder naturwissenschaftliche Ausbildung mit Schwerpunkt auf Gebäudetechnik oder energiesparendem Bauen. Zusätzlich müssen sie besondere Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis nachweisen können. Für die meisten qualifizierten Fachleute ist eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich energieeffizientes Bauen vorgeschrieben.

Seit der GEG-Novelle 2024 wurden die Zulassungsvoraussetzungen noch einmal präzisiert. Wer ohne entsprechende Qualifikation einen Energieausweis ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro bestraft werden.

Eine gute Orientierung bietet die Energieeffizienz-Expertenliste oder die dena-Datenbank, in der qualifizierte Aussteller gelistet sind.

Energieausweis beantragen: So funktioniert’s

Einen Energieausweis zu beantragen ist gar nicht so kompliziert, wie viele denken. Im Grunde brauchen Sie nur die richtigen Unterlagen und einen qualifizierten Aussteller. Der Prozess läuft in wenigen Schritten ab und ist meist innerhalb weniger Tage abgeschlossen.

Zuerst sollten Sie entscheiden, welche Art von Energieausweis für Ihr Gebäude benötigt wird – ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis. Diese Entscheidung hängt vom Baujahr und der Größe Ihres Gebäudes ab. Bei Häusern, die vor Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden, ist in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Bei meinem eigenen Haus, Baujahr 1965, musste ich einen Bedarfsausweis beantragen. Der Energieberater kam vorbei, hat alle Wände vermessen und die Heizungsanlage begutachtet. War zwar etwas teurer als ein Verbrauchsausweis, aber dafür sehr genau.

Energieausweis online beantragen

Heute können Sie den Energieausweis bequem online beantragen. Verschiedene Anbieter haben entsprechende Portale eingerichtet, über die Sie den Prozess komplett digital abwickeln können.

Für einen Verbrauchsausweis reicht es meist aus, wenn Sie die erforderlichen Daten und Unterlagen hochladen. Der Aussteller prüft diese und erstellt dann den Energieausweis. Bei einem Bedarfsausweis ist der Aufwand für die Erfassung größer, da hier die baulichen Gegebenheiten genauer analysiert werden müssen.

Online-Anbieter werben oft mit günstigen Preisen, die je nach Art des Ausweises zwischen 50 und 150 Euro liegen können. Ein Bedarfsausweis ist dabei in der Regel teurer als ein Verbrauchsausweis. Aber Vorsicht: Bei reinen Online-Angeboten besteht das Risiko durch ungeprüfte Daten und mögliche Ungenauigkeiten. Besonders bei älteren Gebäuden empfiehlt sich daher eine persönliche Begutachtung durch einen Fachmann.

Unterlagen für die Erstellung des Energieausweises

Für die Erstellung eines Energieausweises benötigen die Aussteller bestimmte Unterlagen und Informationen. Je nachdem, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigen, unterscheiden sich die erforderlichen Dokumente.

Für den Verbrauchsausweis werden hauptsächlich die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre benötigt. Dazu gehören:

• Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre
• Nachweise über den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser
• Angaben zur Nutzfläche des Gebäudes
• Informationen zur Art des Brennstoffs

Beim Bedarfsausweis sind umfangreichere Unterlagen nötig:

Bei einem älteren Gebäude ohne vollständige Bauunterlagen kann eine Vor-Ort-Besichtigung durch den Energieberater erforderlich sein. Diese ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber für einen genauen Bedarfsausweis empfohlen.

Im letzten Jahr hab ich bei einem Kunden erlebt, dass alle Baupläne fehlten – das Haus war von 1955. Der Energieberater musste alles von Grund auf neu vermessen. Hat zwar länger gedauert, aber am Ende stand ein korrekter Energieausweis.

Arten von Energieausweisen

Wenn es um den Energieausweis geht, stehen Eigentümerinnen und Eigentümer vor einer wichtigen Entscheidung: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile und eignen sich für unterschiedliche Gebäudetypen.

Die Wahl zwischen den beiden Ausweisarten hängt nicht nur vom persönlichen Ermessen ab, sondern ist in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt fest, welcher Ausweis für welche Art von Immobilie verwendet werden muss.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Der Unterschied zwischen diesen beiden Ausweistypen liegt in der Grundlage für die Berechnung der energetischen Bewertung.

Der Bedarfsausweis basiert auf einer theoretischen Berechnung des Energiebedarfs. Hier werden die baulichen Eigenschaften des Gebäudes wie Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und andere technische Komponenten analysiert. Der Energieberater ermittelt den Endenergiebedarf unabhängig vom Verhalten der Bewohner. Dieser bedarfsorientierte Energieausweis gibt daher einen objektiven Einblick in die energetische Qualität des Gebäudes.

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dieser verbrauchsorientierte Energieausweis ist einfacher zu erstellen und in der Regel günstiger. Allerdings spiegelt er stark das Nutzerverhalten wider und kann bei sparsamen Bewohnern besser ausfallen als die tatsächliche energetische Qualität des Gebäudes.

Vergleich: Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis

Bei meiner Arbeit sehe ich oft, dass Kunden zum Verbrauchsausweis tendieren, weil er günstiger ist. Aber gerade bei einer anstehenden energetischen Sanierung ist der Bedarfsausweis viel aussagekräftiger und hilft, die richtigen Maßnahmen zu identifizieren.

Welcher Energieverbrauchsausweis ist für Ihre Immobilie vorgeschrieben?

Die Wahl des richtigen Energieausweises ist nicht immer frei, sondern hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das Gebäudeenergiegesetz gibt klare Vorgaben, welcher Ausweis für welche Immobilie vorgeschrieben ist.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977), ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Dies gilt besonders, wenn keine energetische Sanierung auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung erfolgt ist.

Bei Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten haben Sie in der Regel die Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Hier ist der Verbrauchsausweis oft die praktischere und kostengünstigere Variante.

Für Neubauten ist immer ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, da hier noch keine Verbrauchsdaten vorliegen können.

Bei Nichtwohngebäuden gelten spezielle Regelungen, die vom Nutzungszweck und der Größe abhängen. Für Gewerbeimmobilien mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern ist übrigens kein Energieausweis erforderlich.

Letztens hatte ich einen Fall mit einem kleinen Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren. Obwohl der Eigentümer zunächst einen günstigeren Verbrauchsausweis wollte, musste er aufgrund des Baujahrs einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Das war zwar teurer, aber rechtlich notwendig.

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Die Energieeffizienzklassen im Energieausweis sind vergleichbar mit denen bei Haushaltsgeräten – sie geben auf einen Blick Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes. Von A+ (sehr effizient) bis H (energetisch schlecht) reicht die Skala, die seit 2014 verbindlich im Energieausweis angegeben werden muss.

Diese Klassifizierung macht den Energieverbrauch verschiedener Gebäude vergleichbar und schafft Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Besonders für potenzielle Käufer oder Mieter ist diese Information wertvoll, da sie einen direkten Einfluss auf die zukünftigen Betriebskosten hat.

Die energetische Bewertung Ihrer Immobilie

Die energetische Bewertung einer Immobilie erfolgt anhand verschiedener Kriterien. Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf berechnet, während beim Verbrauchsausweis die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre zugrunde gelegt werden.

Entscheidend für die Einstufung sind der Endenergiebedarf und der Primärenergiebedarf des Gebäudes. Der Endenergiebedarf gibt an, wie viel Energie jährlich für Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls Lüftung benötigt wird. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich die Energieverluste bei Gewinnung, Umwandlung und Transport der Energie.

Die Energieeffizienzklasse wird in kWh/(m²·a) angegeben, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Je niedriger dieser Wert, desto besser ist die Energieeffizienzklasse.

Ein moderner Neubau erreicht heute in der Regel mindestens die Klasse B oder besser. Altbauten ohne energetische Sanierung liegen oft im Bereich E bis H. Eine gute Dämmung, moderne Fenster und eine effiziente Heizungsanlage können die Energieeffizienzklasse deutlich verbessern.

Bei einer Sanierung, die ich letztes Jahr begleitet habe, konnte ein Gebäude aus den 1970er Jahren von Klasse F auf Klasse C verbessert werden. Die Investitionskosten waren zwar erheblich, aber die Einsparungen bei den Heizkosten und die Wertsteigerung der Immobilie rechtfertigten die Maßnahmen.

Energieausweis-Pflicht bei Immobilienanzeigen

Seit 2014 müssen in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis verpflichtend aufgeführt werden. Diese Regelung soll für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und potenziellen Käufern oder Mietern schon vor der Besichtigung wichtige Informationen zur energetischen Qualität liefern.

Wer gegen diese Vorschriften verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Die Energieausweis-Pflicht bei Immobilienanzeigen ist daher nicht auf die leichte Schulter zu nehmen.

Wann ist der Energieausweis vorgeschrieben?

Der Energieausweis ist in verschiedenen Situationen vorgeschrieben. Immer wenn ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder neu errichtet wird, muss ein gültiger Energieausweis vorhanden sein.

Der Eigentümer muss den Energieausweis bei Besichtigungen vorlegen und spätestens bei Vertragsabschluss dem Käufer oder neuen Mieter übergeben. Wird ein Haus oder eine Wohnung neu vermietet oder verkauft, ist der Vermieter oder Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Ausweispflicht:

• Denkmalgeschützte Gebäude
• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m²
• Provisorische Gebäude mit einer Nutzungsdauer von weniger als zwei Jahren
• Bestimmte landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebsgebäude

Interessant ist, dass die Kosten für den Energieausweis nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen – sie müssen vom Eigentümer getragen werden.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Bei der Veröffentlichung einer Immobilienanzeige müssen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis angegeben werden. Diese Pflichtangaben sollen potenziellen Interessenten schon vor der Besichtigung einen Eindruck von der energetischen Qualität des Gebäudes vermitteln.

Folgende Angaben müssen in der Immobilienanzeige enthalten sein:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Bei Neubauten sind zusätzlich Angaben zur Art der verwendeten erneuerbaren Energien erforderlich.

Ich sehe in meiner täglichen Arbeit immer wieder Immobilienanzeigen, die diese Pflichtangaben nicht vollständig enthalten. Das kann nicht nur teuer werden, sondern schreckt auch potenzielle Interessenten ab, die Wert auf Transparenz und Energieeffizienz legen.

Ein Tipp: Verwenden Sie am besten eine standardisierte Formulierung für Ihre Anzeige, die alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Das schützt vor Bußgeldern und sorgt für Klarheit bei den Interessenten.

Häufige Fragen rund um den Energieausweis

Beim Thema Energieausweis tauchen immer wieder bestimmte Fragen auf. Wir haben die wichtigsten Antworten für Sie zusammengestellt.

Eine der häufigsten Fragen betrifft die Kosten: Je nach Art des Energieausweises und Komplexität des Gebäudes können die Preise stark variieren. Ein Verbrauchsausweis ist mit etwa 50-150 Euro deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, der zwischen 300 und 500 Euro kostet. Bei sehr komplexen Gebäuden oder wenn Unterlagen fehlen, kann ein Bedarfsausweis auch mal mehr als 500 Euro kosten.

Viele fragen sich auch, ob sie den Energieausweis selbst erstellen können. Die klare Antwort lautet: Nein. Nur qualifizierte Fachleute mit entsprechender Ausbildung und Berufserfahrung dürfen einen Energieausweis ausstellen. Wer ohne Berechtigung einen Energieausweis ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis hat eine begrenzte Gültigkeitsdauer. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die eine frühere Neuausstellung erforderlich machen:

• Bei umfangreichen energetischen Sanierungen sollte ein neuer Energieausweis erstellt werden, da sich die energetische Qualität des Gebäudes verbessert hat.
• Wenn bauliche Veränderungen die Energiebilanz des Gebäudes wesentlich verändern, ist ebenfalls ein neuer Ausweis nötig.
• Bei Änderungen der gesetzlichen Vorgaben kann eine Neuausstellung erforderlich sein.

Seit 2014 enthalten Energieausweise eine Registriernummer, die eine behördliche Kontrolle ermöglicht. Die elektronische Stichprobenkontrolle durch die GEG-Registrierstelle sichert die Einhaltung der Vorgaben.

Tipp aus meiner Praxis: Bewahren Sie den Energieausweis gut auf und notieren Sie sich das Ablaufdatum. So vermeiden Sie, dass Sie bei einem geplanten Verkauf oder einer Vermietung plötzlich unter Zeitdruck einen neuen Ausweis beantragen müssen.

Energiepass oder Energieausweis: Gibt es Unterschiede?

Viele verwenden die Begriffe „Energiepass“ und „Energieausweis“ synonym, aber gibt es tatsächlich einen Unterschied? Die kurze Antwort lautet: Nein, es handelt sich um dasselbe Dokument.

Der Begriff „Energiepass“ stammt aus der Anfangszeit der Energieausweise und hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch gehalten. Offiziell heißt das Dokument jedoch „Energieausweis“ gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das aus der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV) hervorgegangen ist.

Beide Bezeichnungen beziehen sich auf das amtliche Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Es enthält Informationen zum Energieverbrauch oder -bedarf, zur Energieeffizienzklasse und gibt Empfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung.

In Gesprächen mit Kunden merke ich immer wieder, dass die Begriffsverwirrung zu Unsicherheiten führt. Manche denken sogar, sie bräuchten beide Dokumente. Aber egal ob Sie nach einem Energieausweis oder einem Energiepass fragen – gemeint ist dasselbe Dokument, das vom Deutschen Institut für Bautechnik standardisiert wurde.

Übrigens gibt es für Nichtwohngebäude und Wohngebäude unterschiedliche Energieausweise. Bei gemischt genutzten Gebäuden sind separate Ausweise pro Nutzungseinheit erforderlich.